Permuta de vivienda: ¿qué es y cómo funciona?

La permuta de vivienda, en palabras simples, es el intercambio de una casa por otra. En lugar de pagar el precio completo, cada parte entrega su inmueble y recibe el de la otra. Si los valores no coinciden, se acuerda una diferencia en efectivo para equilibrar. 

En Banreservas, te explicamos cómo funciona la permuta, cómo se valora cada propiedad y qué documentos conviene revisar antes de firmar. Al cierre, se muestra cómo organizar pagos y comprobantes desde la banca digital. Cada caso requiere verificación notarial y registral.

¿Qué es una permuta de vivienda?

En esencia, es un intercambio recíproco de inmuebles entre dos partes. Cada una transmite su vivienda y, a cambio, recibe la del otro, todo dentro del mismo contrato y en una sola operación registral.

Si los valores no coinciden, se pacta una compensación en efectivo por la diferencia. Así, se evita coordinar dos compraventas separadas y se simplifican los tiempos, las entregas y los pagos.

Casos frecuentes

●  Intercambiar apartamento por casa en otra zona.
●  Cambiar una vivienda grande por una más pequeña y recibir la diferencia.
●  Permutar por una propiedad en construcción con un calendario de entrega.

¿Cuándo conviene y cuándo no?

La permuta funciona mejor cuando ambas partes pueden moverse al mismo tiempo y los inmuebles tienen valores cercanos o una diferencia fácil de compensar.

Conviene si:

●  Se desea evitar dos compraventas y reducir el tiempo de mudanza.
●  Las tasaciones son consistentes y la diferencia en efectivo es asumible.
●  Los inmuebles están al día: en sus títulos, pagos de condominio, servicios y cargas.
●  Se puede pactar una entrega simultánea y un cronograma claro.
●  Interesa ahorrar costos de financiamiento, préstamos puente y publicación/venta.

Puede no convenir si:

●  Hay hipotecas/gravámenes sin consentimiento del acreedor o con trámites largos.
●  Las tasaciones difieren mucho o hay incertidumbre de su valor.
●  Una parte necesita liquidez inmediata (la permuta no genera liquidez plena).
●  La diferencia en efectivo es alta o difícil de financiar.
●  Los plazos de entrega están desalineados (obra en curso vs. vivienda lista).
●  Falta documentación, existen conflictos de ocupación o deudas de condominio.

Señales de alerta

●  Negativa a mostrar certificados de cargas o estados de cuenta.
●  Presión para firmar sin tasaciones ni inventarios.
●  Cambios de último minuto en valores o condiciones esenciales.

¿Cómo se valora cada inmueble?

La base es una tasación formal e independiente y la evidencia de mercado (análisis de comparables). Además, se revisan el estado, las mejoras y la ubicación.

También se analizan las cargas asociadas a: hipotecas, embargos, deudas de condominio y servicios.

Checklist de valoración

●  Tasación vigente y fotos.
●  Certificados de libertad de gravamen o equivalentes.
●  Estado de ocupación e inventario de bienes fijos.
●  Costos estimados de reparaciones.

Pasos del proceso

●  Preacuerdo: describe inmuebles, valores y si habrá compensación en efectivo.
●  Due diligence (debida diligencia): verificación de títulos, deslinde/planos, cargas, impuestos y deudas de condominio.
●  Minuta y contrato de permuta: se formalizan los términos, el cronograma, las penalidades y las condiciones suspensivas.
●  Notarización y pago: firma ante notario y pago de tasas/impuestos conforme normativa vigente.
●  Registro: notificación de la transferencia en la jurisdicción correspondiente.
●  Adjudicación final: entrega de llaves y acta de posesión con lecturas de servicios.

Documentos clave para la permuta

●  Títulos de propiedad y deslinde/planos.
●  Certificados de cargas y gravámenes.
●  Constancias de no adeudo de condominio y servicios.
●  Tasaciones, inventario y acta de estado.
●  Identificaciones, poderes y comprobantes de pago de tasas.

¿Cómo gestionarlo con Banreservas?

●  Separar fondos: crear una meta o bolsillo denominado “Gastos de traspaso” y alimentarlo con aportes automáticos.
●  Pagos y transferencias: cancelar tasas, impuestos y honorarios desde la banca digital y adjuntar comprobantes al expediente.
●  Alertas: activar notificaciones para cada cargo y transferencia.
●  Resguardo documental: guardar pólizas, tasaciones y recibos en formato digital para facilitar su envío a la notaría o registro.
●  Diferencia en efectivo: programar el desembolso el día del registro, contra firma y recepción de llaves.

Preguntas frecuentes

¿Se puede permutar si hay hipoteca?

Sí, pero exige consentimiento del acreedor y liberación o reestructuración de la garantía. Suele requerir acuerdos adicionales.

¿Qué ocurre si un inmueble vale más?

Se pacta una compensación en efectivo. Este pago debe documentarse y cancelarse conforme a lo establecido en el contrato.

¿Qué impuestos aplican?

Los de transferencia de propiedad y tasas notariales/registro vigentes. Es aconsejable confirmarlos con la autoridad fiscal y la notaría.

¿Cuánto tarda?

Depende de la documentación, la verificación registral y los tiempos de notaría/registro. El cronograma debe constar por escrito.

¿Se puede permutar una parte alícuota?

Es posible en ciertos regímenes, si la normativa lo permite y el condominio/registro lo admite. Requiere revisión técnica.